Écoutez l’article
Le juge civil unique chargé des litiges locatifs dans le district du Metn, Alaa Bachir, a rendu une décision stipulant que les neuf années de prorogation prévues par la nouvelle loi sur les loyers se terminent le 28 décembre 2023. Selon le jugement, tout locataire résidant sans justification légale après cette date doit libérer le bien loué et le restituer au propriétaire vide, sous peine de verser une pénalité de 15 millions de livres par jour de retard. Cette décision s’ajoute à celles de la Cour d’appel de Jounieh et de Beyrouth, qui considèrent également que les neuf années sont écoulées. Ainsi, le programme de la nouvelle loi sur les loyers résidentiels touche à sa fin pour les non-bénéficiaires du fonds, avec une extension de trois années supplémentaires pour les bénéficiaires, soit jusqu’au 28 décembre 2026.
Dans les détails du jugement, le juge Bachir a clairement expliqué le problème de l’application de la loi entre 2014 et 2017. Il a estimé que l’intention du législateur était de donner aux locataires, selon les conditions légales, un délai allant jusqu’à 12 ans à partir de la date d’entrée en vigueur en 2014, aux frais du fonds ou du locataire.
Par ailleurs, affirmer que la loi est en vigueur depuis 2017 est perçu comme discriminatoire à l’égard des locataires, car cela créerait une disparité entre ceux affectés par le délai en 2014 et ceux en 2017, contrevenant ainsi à la logique légale. En effet, la loi de 2014 est applicable depuis le 28 décembre 2014 et doit être respectée en ce qui concerne les délais. Pour les non-bénéficiaires du fonds, le délai a pris fin le 28 décembre 2023, soit neuf ans à partir de la date d’entrée en vigueur, conformément à l’article 15 de cette loi.
Le jugement a établi que la loi de 2014 est une loi autonome, tandis que la loi de 2017 est une version amendée applicable à compter de 2017, tout en maintenant le nombre d’années fixe depuis 2014.
Concernant la question du début des années de prorogation des baux résidentiels, le juge Alaa Bachir a apporté des précisions selon si elles commençaient à partir de la date de promulgation de la loi de 2014 ou de celle amendée en 2017. En effet, l’article 15 de la première loi du 9 mai 2014 stipule que "les baux résidentiels sont prorogés de neuf ans à partir de l’entrée en vigueur de cette loi, moyennant une somme donnée". En revanche, le même article de la deuxième loi du 28 février 2017 indique que "les baux résidentiels sont prorogés de neuf ans, et pour les bénéficiaires du fonds jusqu’à douze ans, à partir de l’entrée en vigueur de cette loi". En ce sens que chaque article fixe le début des années de prorogation en fonction de la date d’entrée en vigueur de la loi correspondante.
Cependant, contrairement au premier article qui fixe le nombre d’années à neuf dans tous les cas, le deuxième article distingue entre les locataires bénéficiaires du fonds, pour lesquels la prorogation est de douze ans, et les non-bénéficiaires, pour lesquels elle est de neuf ans.
Cela soulève la question de savoir laquelle des deux lois doit être appliquée pour commencer le décompte des neuf années de prorogation, afin de déterminer leur date de fin et statuer ainsi sur la demande du plaignant visant à obliger le défendeur à libérer le bien loué.
Le juge Bachir a affirmé que, bien que la loi n°2 du 28 février 2017 soit une "loi amendée" modifiant certaines dispositions de la loi de 2014, cette dernière demeure une loi indépendante applicable aux litiges survenus entre le 29 décembre 2014 et le 28 février 2017. En revanche, la question de la date de début des neuf années de prorogation n’a pas été spécifiquement abordée; ainsi, cette période commence toujours à partir de l’entrée en vigueur de la loi du 9 mai 2014, soit le 28 décembre 2014.
Quant aux douze années spécifiques aux locataires bénéficiant des prestations du fonds, elles relèvent d’un texte distinct concernant la durée de prorogation et commencent à partir de l’entrée en vigueur de la loi du 9 mai 2014. En effet, la loi sur les loyers du 28 février 2017 a uniquement modifié certaines dispositions, dont la durée de prorogation, mais n’a pas touché à la date de début de cette période.
Par ailleurs, affirmer que les années de prorogation commencent à l’entrée en vigueur de la loi de 2017, augmenterait la durée de prorogation au-delà des neuf prévus et les rapprocherait de douze ans, ce qui contredirait l’intention du législateur.
De plus, cela créerait une discrimination entre les locataires touchés par une demande d’expulsion en vertu de la loi du 9 mai 2014, pour lesquels le délai de neuf ans expire le 28 décembre 2023, puisqu’il a commencé à courir à partir de l’entrée en vigueur de ladite loi du 28 décembre 2014, conformément à son article 15. A contrario, pour les locataires poursuivis en vertu de la loi du 28 février 2017, le délai de neuf ans expirerait le 28 février 2026. En effet, l’article 15 de cette loi stipule également que les années de prorogation commencent "à partir de la date d’entrée en vigueur de cette loi", ce qui est similaire à l’article 15 de la loi du 9 mai 2014.
L’utilisation de la même formulation, "à partir de la date d’entrée en vigueur de la présente loi", dans l’article 15 des deux lois, résulte d’une erreur de forme dans la modification de la loi du 9 mai 2014 par la loi du 28 février 2017. En effet, au lieu de se contenter de modifier les dispositions concernées, la loi de 2017 a réécrit la loi dans son intégralité avec quelques ajustements spécifiques. À titre d’exemple, l’article 20 a modifié l’abattement annuel de 5% à 4% de la valeur de vente du bien loué, sans pour autant impliquer que le législateur avait l’intention de modifier la période initiale de prorogation de l’entrée en vigueur de la loi, qui restait fixée à partir de l’entrée en vigueur de la loi de 2014 et non de celle de 2017.
Ce jugement s’aligne sur d’autres arguments affirmant que la loi est en vigueur depuis 2014. Les dispositions relatives aux locaux non résidentiels confirment que la loi sur les loyers a été promulguée en 2014 et appliquée depuis cette date.
Indépendamment des différends entre bailleurs et locataires, la justice reste indépendante dans l’exécution de l’intention du législateur, sans se pencher sur les circonstances financières et sociales, qui relèvent de la responsabilité du législateur ayant requis l’adoption de la nouvelle loi sur les loyers résidentiels. Toute erreur survenue lors de la publication de la loi ne modifie pas les délais du programme, qui restent fixés à partir de 2014.
