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3. Loyers anciens : une loi transitoire au cœur d’un nouveau bras de fer

La loi sur la libéralisation des baux résidentiels entre en vigueur officiellement le 28 février. Promulguée en 2014 puis amendée en 2017, elle se voulait une porte de sortie à l’un des conflits les plus anciens et les plus sensibles du paysage socio-économique libanais : celui qui oppose, depuis des décennies, les propriétaires immobiliers aux anciens locataires ayant signé leurs contrats avant le 28 février 1992.

Sans régler définitivement la crise, le texte a au moins ouvert une brèche dans un système figé depuis près d’un demi-siècle. Car la situation était devenue intenable pour nombre de propriétaires, dont certains perçoivent encore aujourd’hui des loyers purement symboliques — parfois moins de 40 dollars par an — alors même qu’ils ont investi l’épargne de toute une vie dans la pierre. À terme, c’est aussi la viabilité d’un secteur vital, celui de la location immobilière, qui est en jeu : sans rentabilité minimale, aucun nouvel investissement n’est possible.

Quand le gel des loyers menace la sécurité publique

Le déséquilibre profond qui caractérise les relations entre propriétaires et anciens locataires ne se limite plus à un différend juridique ou social. Il a désormais des répercussions directes sur la sécurité publique. Faute de revenus suffisants, de nombreux propriétaires refusent — ou sont incapables — d’assumer les coûts d’entretien de leurs immeubles, parfois gravement dégradés. Une responsabilité qui leur incombe selon la loi libanaise.

À Tripoli, par exemple, 105 immeubles dont la structure est jugée dangereuse ont été recensés, dont 36 classés à haut risque. Une situation explosive, fruit non seulement d’un encadrement législatif prolongé bien au-delà de son caractère transitoire, mais aussi de l’effacement de l’État, pourtant censé jouer un rôle d’arbitre et de régulateur.

Une libéralisation encadrée… sur le papier

La loi n° 2/2017 relative aux loyers d’habitation définit les modalités de sortie progressive du régime des anciens baux résidentiels conclus avant 1992. Cette libéralisation est toutefois assortie de délais transitoires et conditionnée à la création d’un fonds de soutien destiné aux locataires à ressources financières limitées.

Selon l’article 15, les baux relevant de l’ancien régime sont renouvelés pour une période limitée, comprise entre neuf et douze ans, durant laquelle le loyer augmente graduellement afin de se rapprocher de la valeur locative du marché. Les ménages à faibles revenus, censés bénéficier du fonds de soutien étatique, disposent d’un délai de douze ans, contre neuf ans pour les autres locataires.

Une question centrale : à partir de quand le compte à rebours commence-t-il ?

Toute la controverse porte désormais sur le point de départ de ce délai. Faut-il le faire courir à partir de 2014, date de promulgation de la loi initiale, ou de 2017, année de son amendement ? La réponse n’est pas anodine : selon l’interprétation retenue, les familles vulnérables devraient soit quitter les lieux dès le 28 février 2026, soit pouvoir s’y maintenir jusqu’en 2029.

Des tribunaux prudents, voire divisés

Cette incertitude juridique se reflète dans les prétoires. De nombreux litiges opposant propriétaires et locataires restent en suspens, les tribunaux hésitant à trancher. Un juriste contacté par Ici Beyrouth évoque un jugement estimant que la loi 2/2017 est inapplicable en l’absence des mécanismes prévus pour sa mise en œuvre, à savoir la création effective du fonds de soutien et des comités chargés d’évaluer les bénéficiaires.

En théorie, ce fonds devait être alimenté à hauteur de 50 millions de dollars par an par le Trésor et logé au ministère des Finances. En pratique, il n’a jamais été financé, et les comités n’ont jamais vu le jour. La loi apparaît dès lors comme une loi-programme, indissociable de dispositifs restés lettre morte.

À l’inverse, un autre juriste se montre catégorique : pour lui, les délais arrivent à échéance le 28 février, toutes catégories confondues. À partir de cette date, les baux résidentiels seraient pleinement soumis aux dispositions du Code des obligations et des contrats.

Entre interprétations divergentes et carences de l’État, la loi censée apaiser un conflit historique risque ainsi de raviver, une fois encore, les tensions entre propriétaires et locataires. Ainsi la crise locative reste entière.