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- Mars
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Contrats de location: le taux de 1515 LL conteste le principe de bonne foi
modifié le 08 Avr. 2024 à 05:13 Lecture : 8 minute(s) A A A
Récemment, le juge civil unique chargé des litiges locatifs à Jounieh, Antoine el-Hajj, a pris une décision directement liée aux délais de la Loi sur les loyers. Cette décision a clarifié la validité juridique de la loi votée en 2014, confirmant ainsi l'application de la période de grâce de neuf ans à partir de cette date, laquelle a pris fin au début de 2024.
Cependant, une extension de trois ans reste applicable pour les bénéficiaires du fonds, avec 8.000 demandes en attente d'évaluation par les comités pour déterminer leur bien-fondé.
Le syndicat des propriétaires a affirmé que l'intention du législateur était claire en considérant la loi comme entrée en vigueur depuis 2014. Il a argumenté que la loi de 2017 n'était que modificative, et que le Parlement n'a apporté que des amendements mineurs à celle-ci, la considérant comme une législation sujette à des modifications plutôt que comme une loi autonome. Cela a été spécifiquement souligné, vu qu’aucun changement n'a été apporté au nombre d'années dans la loi de 2017. Cette décision rend les locataires responsables de reconnaître la validité de la loi depuis 2014, sachant qu’elle affectera 56.000 sur les 64.000 contrats de location. Cependant, la problématique des comités judiciaires reste non résolue, et les locataires ayant soumis une demande au fonds bénéficieront d'un délai de trois ans supplémentaires.
D'autre part, le juge Alaa Bachir, responsable des litiges locatifs dans le district du Metn, a rendu une décision significative. Celle-ci stipule que le calcul des allocations doit exclusivement se baser sur le taux de change du dollar sur le marché parallèle, actuellement établi à 89.000 livres libanaises. Le juge Bachir a jugé inacceptable de fixer les allocations au taux de 1.515 LL pour un dollar, qualifiant cela d'acte de mauvaise foi envers les propriétaires. Il est important de noter que les locataires ont le droit de régler les paiements en livres libanaises, tout en les convertissant en dollars au taux en vigueur pour s’acquitter de leurs obligations envers les propriétaires.
Par ailleurs, cette décision a été accueillie avec soulagement par les propriétaires confrontés à une crise majeure relative aux anciens contrats de location et exacerbée par la crise financière et économique depuis 2019. De son côté, le Parlement a choisi de ne pas combler ces lacunes, laissant certains juges assumer la responsabilité de réguler la relation entre les deux parties selon les principes d'équité, de justice et d'égalité, suivant ainsi l'exemple des juges Bachir et El-Hajj.
Le juge Bachir estime que le juge El-Hajj a été précis dans sa décision concernant les années d'extension en 2014. Il soutient que considérer la loi sur la location émise le 9 mai 2014 comme une loi autonome signifie que ses dispositions s'appliquent aux poursuites engagées entre le 29 décembre 2014 et le 28 février 2017. Il juge illogique de prétendre que les années d'extension débutent à partir de la date de la loi émise en 2017.
Par conséquent, cette approche semble la plus adéquate, car elle évite – contrairement aux critiques prédominantes – toute implication rétroactive de la législation mentionnée. De plus, elle fixe les années d'extension à partir de la promulgation de la loi en 2014, ce qui la rend conforme à ladite législation. Quant à la détermination du nombre d'années, elle se conforme aux dispositions de la loi émise en 2017, qui ont simplement modifié la durée sans altérer son entrée en vigueur. Ainsi, elle devrait être appliquée en conséquence.
En d'autres termes, l'amendement n'affecte que la durée des années et non les dates d'entrée en vigueur, ce qui signifie qu'il n'y a pas d'effet rétroactif. Cependant, une intervention législative est recommandée pour résoudre cette divergence d'opinions, tant sur le plan juridique que pratique. Cela clarifierait de manière décisive l'entrée en vigueur des années d'extension. Dans le cas contraire, il faudrait déterminer une date à partir de laquelle les baux résidentiels ne seraient plus soumis à des extensions judiciaires, indépendamment du début desdites années.
En ce qui concerne la décision qu'il a rendue, le juge Bachir réaffirme que le principe de bonne foi régit la mise en œuvre du contrat, y compris la compréhension et l'interprétation des obligations des deux parties. En outre, les principes de justice et d'équité demeurent essentiels dans la recherche d'une résolution juridique appropriée du litige. Par conséquent, il se réfère à l'interprétation du contenu des obligations et à l'application des règles de droit pertinentes, leur conférant la dimension pratique voulue par le législateur.
Le contrat litigieux spécifie le paiement en dollars américains des allocations de loyer, ce qui sous-tend que les deux parties étaient pleinement conscientes de la valeur réelle et du pouvoir d'achat de ces allocations au moment de la conclusion du contrat.
Par conséquent, chaque partie était pleinement informée de l'étendue et de la nature de ses obligations contractuelles, s’engageant ainsi à respecter ces obligations telles que stipulées au moment de la conclusion du contrat. Partant, elles ne peuvent prétendre ultérieurement être inconscientes de ces obligations ni les récuser.
La valeur réelle des allocations, fixée à 20.000 dollars, équivalait à environ 30.300.000 LL au moment de l’élaboration du contrat. Cependant, à la date du paiement, cette valeur fluctuait en fonction du taux de change du dollar sur le marché parallèle, oscillant entre environ 340 et 600 dollars, ce qui représentait un pourcentage variant de 1,7% à 3% de la valeur réelle des allocations s’élevant à 20.000 dollars.
Cela rend les allocations disproportionnées par rapport à la nature et à la valeur locative de la propriété louée. Accepter et reconnaître ces termes comme une exonération de responsabilité par la partie concernée pourrait compromettre le principe d'équilibre et de justice contractuelle. Ces deux principes reposent sur l'idée que les obligations imposées à une partie doivent équivaloir à celles imposées à l'autre.
Dans le cas contraire, cela pourrait injustement favoriser une partie au détriment de l'autre, ce qui contreviendrait à l'article 169, lequel stipule que le contrat est prévu «pour le bien de toutes les parties, leur procurant des avantages équitables, tels que la vente, l'échange et la location».
En l'absence d'action législative, une intervention judiciaire est désormais indispensable pour garantir que le contrat remplit efficacement ses fonctions économiques et sociales. Cette intervention vise à protéger les deux parties de tout aléa pouvant compromettre son objectif initial, indépendamment de leur implication. Elle vise également à maintenir l'équité et à éviter tout désavantage lésant l'une des parties ou tout enrichissement illicite.
En ce qui concerne les baux non résidentiels, une séance parlementaire a été convoquée par la commission de l'Administration et de la Justice, présidée par le député Georges Adwan, représentant à la fois les propriétaires et les locataires, afin de discuter de la nouvelle législation. Au cours de cette session, M. Adwan a fait valoir qu'il existe une réelle opportunité de résoudre ce problème en dehors du domaine juridique, notamment compte tenu de la plainte du syndicat des propriétaires contre la décision du Premier ministre sortant, Najib Mikati, de renvoyer trois lois au Parlement pour réexamen.
M. Adwan a lancé un débat sur quatre points critiques: la période de grâce de quatre ans, la réduction des allocations équivalentes, les procédures de notification et les indemnités des locataires. Ces questions devraient être définitivement résolues par la commission de l'Administration et de la Justice, entraînant des amendements à la loi lors de la session plénière et une publication officielle ultérieure dans le Journal officiel. Il est à noter que les commissions conjointes ont voté pour renvoyer les trois lois à Najib Mikati pour une publication officielle, estimant que le renvoi au Parlement est anticonstitutionnel. En effet, le Premier ministre n'a pas le pouvoir de révoquer les lois émises; cette prérogative relève plutôt du président et doit être transférée au gouvernement, et non au Premier ministre sortant.
Par conséquent, la question des baux résidentiels et non résidentiels est une priorité, et des efforts sont en cours pour trouver des solutions adaptées aux propriétaires et aux locataires.
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