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3. Immeubles détruits au Liban: qui récupère quoi… et à quel prix ?

La destruction totale d’un immeuble — notamment sous l’effet de bombardements ou d’explosions — soulève une question aussi simple en apparence que complexe en réalité: la copropriété subsiste-t-elle sans bâtiment ? Et quels sont encore les droits des copropriétaires ?

Contrairement à une idée répandue, la disparition du bâti n’entraîne pas celle du droit de propriété. Elle le transforme. Mais cette transformation s’opère dans une véritable zone grise juridique, où se croisent droit civil, règles de copropriété et enjeux de responsabilité.

Or, le droit libanais — bien qu’influencé par la tradition romano-française et les principes du Code des obligations et des contrats (C.O.C) — ne prévoit aucune réponse explicite à ce type de situation. Il faut donc raisonner par analogie et s’appuyer sur les grands principes du droit.

Le socle juridique: le terrain survit au bâtiment

Au cœur de ce raisonnement se trouve un principe fondamental: en droit libanais, la propriété immobilière porte sur le sol et ses accessoires, c’est-à-dire le sol, le dessous et le dessus (article 13 du C.O.C).

Issu de la théorie de l’accession, ce principe a une conséquence majeure: même en cas de destruction totale de l’immeuble, le droit de propriété ne disparaît pas. Il se reporte automatiquement sur le terrain, autrement dit sur l’assiette foncière.

De la copropriété à l’indivision: une mutation forcée

Mais qu’advient-il de la copropriété elle-même ?

Par définition, une copropriété repose sur l’existence de parties privatives (les lots) et de parties communes. Or, lorsque l’immeuble est totalement détruit, ces éléments disparaissent matériellement.

Dès lors, la copropriété cesse de fonctionner comme structure juridique organisée. Elle se transforme en indivision entre les anciens copropriétaires, désormais liés par la seule propriété du sol.

Concrètement, chacun conserve une quote-part proportionnelle à ses tantièmes et un droit réel sur le terrain. (Le tantième est l'unité de mesure définissant la part de copropriété possédée par un propriétaire sur les parties communes d'un immeuble.)

Au Liban, cette répartition s’exprime généralement en 2.400 parts, une convention largement utilisée. Ainsi, un copropriétaire détenant 10% de l’immeuble conserve juridiquement 10%… mais uniquement du terrain nu.

Indivision: des options limitées, des blocages fréquents

À partir de là, trois options théoriques s’offrent aux copropriétaires: reconstruire, être indemnisés ou vendre.

Mais dans la pratique, chacune de ces solutions se heurte à des obstacles majeurs.

La reconstruction suppose un accord collectif, des financements et de nouveaux permis — des conditions rarement réunies en période d’après-guerre.

L’indemnisation, quant à elle, reste limitée en raison de la faible couverture assurantielle et de l’absence de mécanismes publics efficaces.

Reste alors la vente du terrain, qui devient souvent la seule issue. Mais elle se fait généralement à perte.

Le problème de fond est ailleurs: l’absence de cadre juridique clair. Ce vide alimente les conflits entre copropriétaires, bloque les décisions et prolonge l’incertitude.

Certes, après des crises majeures comme l’explosion du port de Beyrouth, des mesures ponctuelles — à l’image de la loi n°194/2020 — ont été adoptées. Mais elles n’ont pas comblé ce déficit structurel.

Occupations illégales: un facteur de paralysie supplémentaire

À ces difficultés s’ajoute une réalité de terrain qui complique encore davantage la situation.

Dans la banlieue sud de Beyrouth comme dans le sud du Liban, la guerre a amplifié les occupations illégales de logements par des populations déplacées. Pour les copropriétaires d’immeubles détruits, déjà confrontés à l’indivision, cela constitue un obstacle supplémentaire.

Sur le plan juridique, la règle est pourtant claire: ces occupants ne disposent d’aucun droit réel. Le C.O.C précise qu’un droit immobilier ne produit effet qu’après son inscription au registre foncier.

Mais dans les faits, ces situations donnent lieu à des contentieux. Certains occupants engagent des actions en justice, notamment pour dommages, ralentissant — voire bloquant — toute tentative de vente.

Conséquence directe: des terrains indivis immobilisés pendant des mois, parfois des années, aggravant les pertes des propriétaires et freinant la reprise du marché immobilier. (Un terrain indivis est détenu conjointement par plusieurs personnes.)

Ventes aux enchères: un marché de la contrainte

Dans ce contexte, la vente aux enchères apparaît souvent comme une solution de sortie. Mais elle est loin de refléter un marché équilibré.

Dans l’imaginaire collectif, les enchères révèlent le «juste prix» d’un bien. Au Liban, elles traduisent surtout une situation de contrainte.

La majorité des ventes concernent des biens en difficulté, dans un contexte de guerre et de crise économique. L’objectif n’est pas de maximiser le prix, mais de liquider un actif.

Le rapport de force s’en trouve inversé: l’acheteur impose ses conditions, négocie et n’entre en jeu que si la décote est significative.

À cela s’ajoutent des facteurs structurels: une demande solvable en chute libre et des transactions majoritairement réalisées en cash.

Moins d’acheteurs signifie moins de concurrence — et donc des prix tirés vers le bas.

Des biens vendus à prix cassés

Le risque perçu joue également un rôle déterminant: biens occupés, titres incertains, litiges en cours… autant d’éléments qui dissuadent les acquéreurs ou les poussent à exiger une forte décote.

Acheter un terrain issu d’un immeuble détruit, c’est accepter une complexité juridique qui a un prix.

Résultat: certaines transactions se concluent avec des rabais de 30%, 40%, voire 50% par rapport à la valeur théorique. Une réalité souvent difficile à accepter pour les copropriétaires.

Mais la logique de marché est implacable :un bien ne vaut pas ce qu’il représente sur le papier, mais ce qu’un acheteur est prêt à payer dans un contexte donné.