Le secteur immobilier au Liban reste un investissement précieux à moyen et long terme, d’après un nouveau rapport de la Banque Audi.
L’étude souligne que ce secteur subit une pression considérable depuis le déclenchement de la crise en 2019, marquée par une contraction significative de la demande. Cette baisse s’explique par la chute du pouvoir d’achat des ménages, causée par la dépréciation de la monnaie, le manque d’accès au crédit et le déséquilibre entre le coût de la vie et les revenus.
Concrètement, le nombre de ventes immobilières a diminué de 22,4% durant les sept premiers mois de 2024, comparé à la même période en 2019. La demande de bureaux, en particulier, a été la plus touchée, les prix ayant connu les plus grands écarts par rapport aux niveaux de 2019. En conséquence, de nombreux bureaux, notamment dans la capitale, restent inoccupés.
Du côté de l’offre, la récession du secteur immobilier au Liban s’est aggravée depuis la crise de 2019 et s’est encore détériorée récemment davantage avec la guerre à Gaza et ses débordements au Liban-Sud. Selon les derniers chiffres publiés par le syndicat des ingénieurs de Beyrouth, les permis de construire ont baissé de 9,9% durant les sept premiers mois de 2024, par rapport à la même période en 2019. Par ailleurs, les livraisons de ciment, qui reflètent l’activité des projets en cours, ont chuté de 26,5% entre 2019 et 2023, selon les statistiques publiées par la Banque du Liban. En 2023, les livraisons de ciment se sont élevées à environ 2,35 millions de tonnes, contre 3,2 millions en 2019.
Le rapport souligne que malgré l’intensification du conflit depuis octobre 2023, l’escalade des attaques israéliennes contre le Liban et l’incertitude grandissante, les prix de l’immobilier en 2024 sont restés stables, sans fluctuations notables. Bien que les risques géopolitiques aient détérioré le climat d’investissement global, le marché immobilier a su maintenir les niveaux de prix atteints à l’été 2023, soit avant le début de la guerre. Ainsi, seuls environ 10% des propriétaires qui envisageaient de vendre l’ont fait à des prix réduits. Les rares transactions conclues en 2024 ont montré des prix inférieurs de 50% à ceux d’avant octobre 2019. En réalité, seuls les vendeurs en quête urgente de liquidités ont proposé leurs biens résidentiels à prix réduits.
Dans une vision prospective, le rapport de la Banque Audi présente le secteur immobilier libanais comme un miroir des dynamiques économiques et politiques à venir. Ces perspectives sont tributaires de divers scénarios possibles, qui influenceront à la fois les prix et les conditions du marché. Les prévisions macroéconomiques de la Banque Audi pour les douze prochains mois s'articulent autour de trois scénarios: un scénario positif avec une probabilité de 20%, un scénario négatif avec une probabilité de 30% et un scénario intermédiaire, qui est le scénario de base à 50%.
Dans le cas du scénario positif, une amélioration des conditions politiques et économiques stimulerait fortement la demande, entraînant une hausse des prix de l’immobilier, renforcée par la réintroduction des prêts au logement. En revanche, dans le cas d'un scénario négatif, la demande diminuerait, provoquant un afflux d’offres de vente et une pression à la baisse sur le secteur immobilier et sur les prix en général. Enfin, le scénario intermédiaire, quant à lui, anticipe une stabilité du marché immobilier, avec des prix qui resteraient inchangés.
Le rapport conclut qu’à long terme, l’immobilier au Liban reste un investissement précieux. Si un règlement politique et la fin de la guerre se concrétisent, cette tendance sera renforcée à moyen et long terme. Les prix immobiliers actuels, encore bien en dessous des niveaux d’avant la crise, révèlent une opportunité potentielle, avec la perspective de réalisation de gains importants si les conditions politiques, économiques et sécuritaires se stabilisent. La lente croissance de l’offre au cours des cinq dernières années et l’émergence d’un nombre limité de projets laissent entrevoir la possibilité d’une hausse des prix de l’immobilier.
L’étude souligne que ce secteur subit une pression considérable depuis le déclenchement de la crise en 2019, marquée par une contraction significative de la demande. Cette baisse s’explique par la chute du pouvoir d’achat des ménages, causée par la dépréciation de la monnaie, le manque d’accès au crédit et le déséquilibre entre le coût de la vie et les revenus.
Concrètement, le nombre de ventes immobilières a diminué de 22,4% durant les sept premiers mois de 2024, comparé à la même période en 2019. La demande de bureaux, en particulier, a été la plus touchée, les prix ayant connu les plus grands écarts par rapport aux niveaux de 2019. En conséquence, de nombreux bureaux, notamment dans la capitale, restent inoccupés.
Du côté de l’offre, la récession du secteur immobilier au Liban s’est aggravée depuis la crise de 2019 et s’est encore détériorée récemment davantage avec la guerre à Gaza et ses débordements au Liban-Sud. Selon les derniers chiffres publiés par le syndicat des ingénieurs de Beyrouth, les permis de construire ont baissé de 9,9% durant les sept premiers mois de 2024, par rapport à la même période en 2019. Par ailleurs, les livraisons de ciment, qui reflètent l’activité des projets en cours, ont chuté de 26,5% entre 2019 et 2023, selon les statistiques publiées par la Banque du Liban. En 2023, les livraisons de ciment se sont élevées à environ 2,35 millions de tonnes, contre 3,2 millions en 2019.
Le rapport souligne que malgré l’intensification du conflit depuis octobre 2023, l’escalade des attaques israéliennes contre le Liban et l’incertitude grandissante, les prix de l’immobilier en 2024 sont restés stables, sans fluctuations notables. Bien que les risques géopolitiques aient détérioré le climat d’investissement global, le marché immobilier a su maintenir les niveaux de prix atteints à l’été 2023, soit avant le début de la guerre. Ainsi, seuls environ 10% des propriétaires qui envisageaient de vendre l’ont fait à des prix réduits. Les rares transactions conclues en 2024 ont montré des prix inférieurs de 50% à ceux d’avant octobre 2019. En réalité, seuls les vendeurs en quête urgente de liquidités ont proposé leurs biens résidentiels à prix réduits.
Dans une vision prospective, le rapport de la Banque Audi présente le secteur immobilier libanais comme un miroir des dynamiques économiques et politiques à venir. Ces perspectives sont tributaires de divers scénarios possibles, qui influenceront à la fois les prix et les conditions du marché. Les prévisions macroéconomiques de la Banque Audi pour les douze prochains mois s'articulent autour de trois scénarios: un scénario positif avec une probabilité de 20%, un scénario négatif avec une probabilité de 30% et un scénario intermédiaire, qui est le scénario de base à 50%.
Dans le cas du scénario positif, une amélioration des conditions politiques et économiques stimulerait fortement la demande, entraînant une hausse des prix de l’immobilier, renforcée par la réintroduction des prêts au logement. En revanche, dans le cas d'un scénario négatif, la demande diminuerait, provoquant un afflux d’offres de vente et une pression à la baisse sur le secteur immobilier et sur les prix en général. Enfin, le scénario intermédiaire, quant à lui, anticipe une stabilité du marché immobilier, avec des prix qui resteraient inchangés.
Le rapport conclut qu’à long terme, l’immobilier au Liban reste un investissement précieux. Si un règlement politique et la fin de la guerre se concrétisent, cette tendance sera renforcée à moyen et long terme. Les prix immobiliers actuels, encore bien en dessous des niveaux d’avant la crise, révèlent une opportunité potentielle, avec la perspective de réalisation de gains importants si les conditions politiques, économiques et sécuritaires se stabilisent. La lente croissance de l’offre au cours des cinq dernières années et l’émergence d’un nombre limité de projets laissent entrevoir la possibilité d’une hausse des prix de l’immobilier.
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